Pela primeira vez no ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou alta em uma janela mensal. A composição subiu 3,5% em abril, com destaque para os fundos de tijolos.
As condições econômicas melhoraram ligeiramente nas últimas movimentações, a partir da divulgação do arcabouço fiscal pelo Ministério da Fazenda. Pode não ter sido o plano ideal, mas ao menos removeu parte da incerteza envolvendo a saúde financeira do país nos próximos anos.
Vale citar que o texto ainda está suscetível a ajustes e aprovação do Legislativo.
Além disso, por três divulgações consecutivas, os dados de inflação (IPCA e IGP-M) vieram abaixo das expectativas do mercado, abrindo margem para otimismo em torno da condução da política monetária.
Isto é: por mais que ainda tenhamos ameaças envolvendo o nível de preços, o mercado enxerga com mais clareza uma eventual queda dos juros a partir de agora. Na última quarta-feira (3), o Copom manteve os juros em 13,75% ao ano, mas amenizou o tom conservador, reduzindo a possibilidade de voltar a subir a taxa básica.
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Ou seja, a conjuntura tem caminhado para o fim de um ciclo da Selic a 13,75%. Tenho recebido algumas dúvidas sobre este tema, no que diz respeito à alocação do portfólio de FIIs com um cenário de corte de juros chegando.
Os fundos imobiliários de tijolo, pela sua característica e modelo de precificação, são mais sensíveis a mudanças nos juros e, consequentemente, seriam os grandes beneficiados em um movimento de queda estrutural da taxa.
De todo modo, entendo que uma forte alta só viria em um eventual arrefecimento contundente da curva de juros. Isto é, quando as estimativas do mercado para os juros de médio/longo prazo sejam revisadas para baixo.
Essa dinâmica foi observada nas últimas semanas, mas a ponta longa permanece elevada mesmo quando comparada com outubro do ano passado.
Caso o cenário otimista se concretize, seus efeitos seriam notados gradualmente pelo mercado, dado que a performance dos juros está atrelada à saúde fiscal do país. Diante das dúvidas em torno da execução do novo arcabouço fiscal e da reforma tributária, ainda temos um grande trabalho pela frente.
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No curto prazo, o risco se concentra num cenário em que a inflação permanece em patamares desconfortáveis. Esta conjuntura seria péssima para os ativos de risco, pois implicaria em uma conduta mais conservadora do Banco Central. O mercado ainda considera esta hipótese, tanto que o DI esperado para jan/24 se encontra na casa de 13%.
Da nossa parte, é possível que a queda da Taxa Selic venha no segundo semestre, com variação marginal. Em outras palavras, quando a flexibilização vier, ela será lenta e gradual.
Fundos imobiliários de tijolo: o que fazer?
Portanto, não considero uma "virada de mão" imediata para os fundos imobiliários de tijolos. Em termos de alocação de carteira, pretendo seguir em uma transição gradual, mesmo que limite a rentabilidade. Como dizia Tancredo Neves: "Esperteza, quando é muita, come o dono".
Neste momento, uma alocação próxima do Ifix me parece adequada, com ligeiro favorecimento para os FIIs de tijolo de qualidade. Isto é, algo em torno de 45% em papel e 55% em tijolo – a depender do perfil de risco, é claro.
Vale lembrar que, para boa parte dos fundos de papel, um eventual arrefecimento da curva de juros também seria interessante, dado que a marcação a mercado dos CRIs geraria um movimento favorável em suas carteiras, que hoje negociam com desconto em relação ao valor patrimonial.
Por mera questão de fluxo de investidores, é possível que a alta do Ifix persista no curtíssimo prazo, visto que sua remuneração se tornou mais competitiva em relação à renda fixa. Lembrando que o dividend yield do índice (últimos 12 meses) segue muito próximo da máxima histórica, na casa de 11,75%, com bom prêmio sobre a NTN-B.
Ainda sobre a alocação em tijolos, é importante mencionar que a estratégia se concentra em portfólios de maior qualidade, diversificados e tocados por gestoras renomadas. Por mais que existam FIIs mais descontados, os riscos inerentes a atividade econômica e endividamento ainda são bastante pertinentes para o curto prazo.
- Entre FIIs de papel e FIIs de tijolo: veja 5 fundos imobiliários baratos e que podem pagar ótimos dividendos, segundo o colunista Caio Araujo e o analista João Piccioni, ambos da equipe de análise da Empiricus Research. Clique aqui para acessar o relatório gratuito.
HGPO11: um fundo de tijolo de qualidade para adicionar ao portfólio
Nascido em outubro de 2010, o CSHG Prime Offices (HGPO11) é um fundo de lajes corporativas administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG).
O fundo possui um portfólio totalmente alocado em dois imóveis: o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum, ambos localizados na cidade de São Paulo, totalizando uma ABL de 12,6 mil metros quadrados.
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| Ativo | Região | ABL | Classificação Buildings | Participação | Vacância | Tipo de contrato | Locatários |
| Edifício Metropolitan | SP | 10.216 m² | A | 100% | 0% | Típico | Constellation, Votorantim, etc. |
| Edifício Platinum | SP | 2.398 m² | A | 100% | 0% | Típico | Gávea Investimentos, Veritas, etc. |
Os empreendimentos são categorizados como edifícios boutiques, ou seja, com espaços menores, variando entre 218 e 327 metros quadrados — um segmento que ganhou destaque nos últimos anos. Ambos são localizados na Faria Lima, centro corporativo de alto padrão da cidade de São Paulo, e possuem classificação A pela Buildings.
Em outubro do ano passado, a gestão concluiu a reforma de modernização da área comum do edifício Metropolitan, o que reforça o cuidado tomado pela equipe do fundo para manter a alta qualidade dos empreendimentos e possibilitar a elevação do preço pedido de aluguel.
Para se ter uma ideia da atratividade dos imóveis, foram assinadas duas renovações de contratos em janeiro, sendo uma referente a um andar do Edifício Metropolitan e outra no Platinum, ambas no valor de R$ 300 por metro quadrado.
Isso contribui para elevar o aluguel médio do portfólio para R$ 236 por metro quadrado – o indicador registra uma alta de 62,8% desde o início da pandemia.
Em dezembro, foi realizada a reavaliação do valor justo do seu portfólio, que resultou em uma elevação de aproximadamente 12% da sua cota patrimonial, passando para R$ 299,3 por cota, o que equivale a um valor por metro quadrado de R$ 41,5 mil – no patamar atual, suas cotas registram desconto de 16% em relação ao VP.
Mesmo tendo uma carteira com somente dois ativos imobiliários, o fundo possui um risco de crédito bem pulverizado entre 32 locatários, incluindo gestoras de recursos, escritórios de advocacia e empresas do ramo financeiro.
No geral, o HGPO11 possui um portfólio bem interessante, com locatários de baixo risco de crédito e ativos de qualidade, dando destaque para sua excelente localização, favorecendo a estratégia de elevação do aluguel médio do fundo.
Vale citar que o portfólio FII foi alvo de propostas de aquisição durante o ano passado. Não desconsidero a continuidade desse interesse no curto/médio prazo, mas trato apenas como uma opcionalidade da tese.
Entre os riscos, as cotas do HGPO11 apresentam um nível de liquidez restrito, negociando cerca de R$ 500 mil diariamente nos últimos 90 dias, necessitando uma maior cautela na negociação de grandes posições.
Vale mencionar que o FII possui uma concentração em sua base de cotistas, composta por outros fundos imobiliários (RBRF11 é o maior cotista com 25% das cotas, aproximadamente).
No modelo, assumimos uma taxa de desconto real e líquida de 7,2%, já incluindo os prêmios de risco tradicionais. Com o potencial de geração de caixa das operações, chegamos a um valor justo de R$ 288 para o HGPO11, que representa um potencial de valorização de 16% em relação à última cotação.
No caso da distribuição de rendimentos, estimo um provento mensal de R$ 1,60 por cota para o fundo (conforme guidance divulgado pela gestão) e um yield médio de 7,7% para os próximos 12 meses, valor levemente abaixo da média do mercado, mas compreensível em função da qualidade elevada dos ativos e da gestão.
Conforme abordado ao longo do relatório, o HGPO11 possui uma tese de investimento bem distinta do restante da indústria de tijolos, muito em função da qualidade e localização dos seus ativos. É possível que a oferta de escritórios boutiques aumente nos próximos anos, mas as características únicas do Metropolitan e Platinum sustentam uma posição.
Mesmo com a evolução da sua performance operacional nos últimos meses, as cotas do FII registram queda de quase 6% no ano, o que me parece uma oportunidade.
FAQs
Como analisar um fundo imobiliário de tijolo? ›
- 1) Localização dos imóveis. Segundo muitas consultorias especializadas, imóveis bem localizados – principalmente em São Paulo – já começaram a mostrar sinais de retomada. ...
- 2) Padrão construtivo. ...
- 3) Qualidade dos inquilinos. ...
- 4) Gestão. ...
- 5) Preço.
O fundo imobiliário de “tijolo” é o tipo de FII que investe o seu patrimônio diretamente em imóveis. Esses espaços podem estar em zonas urbanas ou rurais, e podem ter destinação comercial ou residencial – os últimos ainda não são tão comuns.
Quais os principais fiis de tijolo? ›| Fundo Imobiliário (FII) | Código | Patrimônio líquido** |
|---|---|---|
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 3,86 bilhões |
| CSHG Logística | HGLG11 | R$ 3,44 bilhões |
| XP LOG | XPLG11 | R$ 3,08 bilhões |
| BTG Pactual Corporate Office | BRCR11 | R$ 2,70 bilhões |
Fruto de mais de 6 anos estudando os investimentos imobiliários, o "O que nunca te contaram sobre fundos imobiliários - Um guia completo sobre investimentos imobiliários para iniciantes" é um manual completo para todos aqueles que querem aprender sobre os famosos FIIS do zero ou melhorar seu nível atual de conhecimento ...
Qual melhor fundo imobiliário para investir em 2023? ›- CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) ...
- Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) ...
- Vinci Shopping Centers (VISC11) ...
- Bresco Logística (BRCO11) ...
- TRX Real Estate (TRXF11)
FIIs podem render muito mais do que o Ifix
Mas se o Ifix superou os desafios e encerrou o ano com valorização de pouco mais de 2%, quem optou pelos Certificados de Depósito Bancário (CDBs) ao longo de 2022 teve um retorno de até 128% do CDI (taxa de referência da renda fixa) ao ano, no caso dos papéis pós-fixados.
| Nome do FII | Código | Dividend yield acumulado nos últimos 12 meses* |
|---|---|---|
| FII de Unidades Autônomas | IDFI11 | 21,28% |
| Imobiliário Rio Bravo Oportunidades Imobiliárias | RBOP11 | 20,97% |
| JPP Capital Recebíveis Imobiliários | JPPA11 | 18,63% |
| Urca Prime Renda | URPR11 | 18,48% |
Na simulação, fundos como o XP Malls (XPML11) e o CSHG Logística (HGLG11) aparecem como destaque, com aumento de 80% e 41%, respectivamente, na comparação entre o rendimento distribuído pela carteira no mês passado e o dividendo repassado no início de 2020.
Qual a diferença entre FII papel e tijolo? ›Fundos de tijolo focam em imóveis físicos; os de papel investem em títulos do mercado. Nos FIIs de papel, você deve entender a estratégia do gestor. Já nos de tijolo, é importante prestar atenção nas características do imóvel.
Qual fundo imobiliário paga mais dividendos 2023? ›| Código | Nome | Yield 1 mês |
|---|---|---|
| RCRB11 | Rio Bravo Renda Corporativa | 0,65% |
| BCFF11 | BTG Pactual Corporativa | 0,82% |
| BRCO11 | Bresco Logística | 0,61% |
| JSRE11 | JS Real Estate Multigestão | 0,68% |
É possível ficar rico com FIIs? ›
Existe a possibilidade de se chegar em um patamar em que a renda gerada com fundos imobiliários cubra todas as despesas do investidor, de forma que este se sustente apenas com seus investimentos. Apesar disso ser possível, existe um longo caminho a ser traçado pelo investidor antes que isso ocorra.
O que esperar dos fundos imobiliários em 2023? ›O estudo aponta que o ano de 2023 deve ser desafiador para os fundos, principalmente em relação a uma possível tributação de dividendos. A Kinea, por exemplo, espera dois movimentos no mercado de FIIs para 2023: absorção de vacância e dinâmica dos juros.
Quanto ganho com 1.000 reais em fundos imobiliários? ›Os dividendos do MXRF11 que foram pagos nesse período correspondem a uma média de R$ 0,0975 por cota ao mês, obtido a partir da divisão do total distribuído por 12. Sendo assim, para alcançar uma renda mensal de R$ 1000,00, o investidor do FII precisaria ter adquirido: R$ 1000 / R$ 0,0975 = 10.257 cotas.
Quanto rende 50 mil em fundos imobiliários 2023? ›Fundos imobiliários
Já em um fundo imobiliário de galpões logísticos, como o HGLG11, os mesmos R$ 50 mil te renderiam R$ 5.180.
Quanto rende 100 mil reais em Fundos Imobiliários (FIIs)? Descubra! A rentabilidade dos Fundos Imobiliários (FIIs) é determinada pelo dividend yield (DY). Assim sendo, 100 mil reais investidos em um FII ou carteira de Fundos com DY mensal médio de, por exemplo, 0,85% renderá R$ 850,00 por mês.
Por que os fundos imobiliários estão caindo? ›O principal motivo para a piora das perspectivas para a taxa Selic é a incerteza fiscal relacionada ao terceiro mandato de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), que venceu a disputa presidencial para o período de 2023-2026 . As sinalizações do governo eleito em relação a aumentos de gastos públicos vem preocupando o mercado.
O que esperar do mercado 2023? ›Sobre o Produto Interno Bruto, o mercado manteve a previsão de crescimento da nossa economia em 3,05% em 2022. No ano de 2023, a estimativa passou de 0,75% para 0,79%, enquanto reduziu a de 2024 de 1,70% para 1,67%. Referente a 2025, manteve em 2,00%.
Qual o FII de tijolo mais barato? ›Na lista dos fundos de “tijolo” elaborada pelos especialistas do Liga de FIIs, o HSI Malls é o que apresenta o maior desconto, 23%.
Quanto rende 40 mil em fundos imobiliários? ›Quanto rendem R$ 40 mil em fundos imobiliários por 3 meses? Pois bem, direto aos cálculos, seus R$ 40 mil aplicados por 3 meses em FIIs poderiam render R$ 400 por mês, totalizando R$ 1.200 no período. Ou seja, depois de três meses, você teria R$ 41.200, lembrando que FIIs são isentos de Imposto de Renda.
Qual é o maior fundo imobiliário do Brasil? ›...
Maiores Flls do Brasil
- CSHG Logística – HGLG11. ...
- JS Real Estate Multigestão – JSRE11. ...
- Hedge Brasil Shopping – HGBS11. ...
- XP Log – XPLG11. ...
- CSHG Renda Urbana – HGRU11.
Quanto a HGLG11 paga de dividendos? ›
Em março os dividendos do HGLG11 somaram R$ 1,10 por cota. Nesta comparação, considerando a variação no valor da cota, o dividend yield deste fundo imobiliário passou de 0,68% para 0,69%. Já o dividend yield do HGLG11 em 12 meses é de 10,961%.
Qual fundo paga dividendos todo mês? ›Entre todos os fundos que pagaram dividendos em novembro, o maior destaque foi o CACR11, fundo de papel que pagou um dividend yield de 1,42% ao mês. Mantendo a tendência de todo o ano de 2022, os fundos imobiliários de papel – chamados de FIIs de CRI – continuam sendo os maiores pagadores de rendimentos.
Quanto o MXRF11 paga por cota? ›Dados do Pagamento. O pagamento dos dividendos do fundo imobiliário MXRF11 ocorrerá nesta segunda-feira, 17 de abril de 2023. O valor a ser pago é de R$ 0,12 por cota, o que representa um rendimento de 1,16% para o mês de março. A cotação do MXRF11 na data-base, 31 de março, era de R$ 10,31.
Que tipo de fundo e VGHF11? ›O VGHF11 – VALORA HEDGE é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que atua na área de Híbrido, no segmento Híbrido. Está cadastrado na B3 como FII VALOR HE, o VGHF11 ou VGHF possui uma gestão Ativa e é administrado pela(o) Banco Daycoval.
Que tipo de fundo e o MXRF11? ›O ticker MXRF11 corresponde às cotas do Maxi Renda FII. É um fundo imobiliário do tipo papel gerido pela XP Vista Asset Management, que investe a maior parte do seu portfólio em crédito imobiliário, tendo por preferência títulos de renda fixa do tipo CRI, com bom risco de crédito.
O que é um fundo imobiliário híbrido? ›O que são FIIs Híbridos? Os FIIs Híbridos são Fundos Imobiliários que, como o próprio nome já diz, investem em uma mescla de ativos do setor imobiliário.
Qual é o melhor investimento hoje? ›Entre as melhores formas de investir dinheiro por meio de investimentos com maior rentabilidade que a poupança, estão: Tesouro Direto, CDBs, LCI, LCA, Fundos de Investimentos, Fundos Imobiliários (FIIs), CRIs/CRAs e as melhores ações na Bolsa de Valores.
Quantos fundos imobiliários é bom ter na carteira? ›Uma carteira bem diversificada pode incluir, no mínimo, de 7 a 10 FIIs de tipos e características diferentes (FIIs de tijolo, papel, FoFs e Fiagros), mas pode variar segundo a tolerância ao risco e os valores investidos.
Tem risco de perder dinheiro em fundos imobiliários? ›Os fundos que investem em imóveis para alugar e pagam o aluguel aos cotistas correm o risco de calote, assim como qualquer locador de imóveis. Além do risco de inadimplência no geral, é importante ficar atento principalmente com escolas, faculdades e hospitais, pois são inquilinos bastante arriscados.
Quanto preciso investir para ter uma renda mensal de 1.000 em fundos imobiliários? ›Desse modo, para conseguir uma renda mensal de R$ 1000,00, o cotista do fundo precisaria ter comprado: R$ 1000 / R$ 1,3375 = 748 cotas. Para comprar 748 cotas do fundo HGLG11, levando em conta o preço atual da cota a mercado, seria preciso que o cotista investisse: R$ 172,52 x 748 = R$ 129.044,96.
Qual a desvantagem dos fundos imobiliários? ›
Desvantagens dos Fundos Imobiliários
A primeira desvantagem dos Fundos Imobiliários é o fato de que eles são ativos de renda variável. Isso quer dizer que os FIIs são suscetíveis às oscilações da bolsa de valores, mesmo que em menor proporção do que as ações.
No mercado secundário, como os fundos imobiliários de shoppings subiram bastante em 2022 e não estão tão baratos como no ano passado, é preciso analisar com calma o crescimento do setor daqui para frente.
O que esperar para os fundos imobiliários no segundo semestre? ›Para o gestor, quem investir em FIIs em 2022 pode esperar um retorno perto de 20%. Isso considerando os dividendos e a valorização das cotas.
Por que o HGLG11 caiu? ›Por que os dividendos de HGLG11 caíram? Com a aquisição de novos imóveis e negociação ainda em fase final de outros ativos, o que aconteceu com HGLG11 foi que o fundo decidiu diminuir seus dividendos distribuídos por cota. Houve uma queda de 23% nos rendimentos do fundo da CSGH em setembro de 2020.
Quanto rende 5 mil em fundos imobiliários ao mês? ›| Capacidade de poupança | R$ 500 |
|---|---|
| R$ 5 mil por mês | 25,1 anos |
| R$ 10 mil por mês | 31,9 anos |
| R$ 15 mil por mês | 36 anos |
| R$ 20 mil por mês | 38,9 anos |
Se você quer chegar a R$ 1 milhão sem correr riscos, precisará investir R$ 100 mil agora e aplicar mais R$ 4.200 por mês, ao longo de dez anos, conforme mostra o gráfico abaixo. Caso não possa fazer aportes tão grandes por mês, você pode aplicar R$ 1.500 por mês ao longo de 17 anos.
Quanto rende 100 mil reais no Tesouro Direto por mês? ›Quanto rendem R$ 100 mil no Tesouro Selic? No Tesouro Selic, seus R$ 100 mil teriam um rendimento líquido (já descontado o Imposto de Renda) de 0,85% em 30 dias. Isso significa que, no final do período, você teria R$ 100.840,53. Ou seja, R$ 199,46 a mais do que na poupança.
Como saber se um fundo imobiliário é bom ou ruim? ›- Analisar seu apetite ao risco, e os riscos envolvidos no FII.
- Se a gestão do fundo é compatível com suas ideias.
- Os cenários micro e macroeconômicos e como eles podem afetar o ativo.
- Quantos imóveis e locatários o fundo tem.
- Portfólio do fundo.
- Conheça o administrador do fundo.
- Múltiplos – Preço/valor patrimonial.
- Fundos com diversificação.
- Liquidez.
- Setor. É sempre interessante avaliar, na hora de escolher o fundo imobiliário que mais se encaixa com o seu perfil de investidor e a sua carteira, a qual setor ele pertence. ...
- Histórico da Gestora. ...
- Liquidez. ...
- Dividend Yield. ...
- Preço. ...
- Rendimento por cota. ...
- Cálculo da TIR (Taxa Interna de Retorno) ...
- Taxa de corretagem.
Qual melhor fundo imobiliário para iniciantes? ›
- 1 – Kinea Rendimentos Imobiliários III – KNCR11. ...
- 2 – RBR Rendimento High Grade – RBRR11. ...
- 3 – Bresco – BRCO11. ...
- 4 – BTG Pactual Fundo de Fundos – BCFF11. ...
- 5 – Tellus Properties – TEPP11. ...
- 6 – XP Log FII – XPLG11. ...
- 7 – CSHG Logística FII – HGLG11.
Fundos imobiliários de papel, modalidade que compra dívidas ligadas ao setor imobiliário, principalmente CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), muitas vezes são chamados de “fundos de crédito”. Com o investimento, é possível ter um risco de crédito diversificado, assim como rendimentos mais altos.
O que saber antes de comprar um fundo imobiliário? ›- Conheça o valor do imóvel. ...
- Saiba em qual tipo de imóvel investir. ...
- Não se esqueça dos custos. ...
- Lembre-se do Imposto de Renda. ...
- Pense nesse investimento como algo a longo prazo. ...
- Diversifique sua carteira. ...
- Não considere os FII como títulos de renda fixa. ...
- Saiba como ler gráficos.
Pior fundo imobiliário de 2022 é da XP e tem Shopee como principal inquilina | Capital | O Globo.
O que acontece se um fundo imobiliário quebrar? ›O patrimônio de um Fundo Imobiliário é totalmente separado do patrimônio do administrador. Em caso de falência do administrador ou intervenção, o Banco Central nomeia outra empresa para fazer a administração do fundo até que haja uma Assembleia para os cotistas escolherem o administrador definitivo.
Por que não comprar fundos imobiliários? ›Os fundos que investem em imóveis para alugar e pagam o aluguel aos cotistas correm o risco de calote, assim como qualquer locador de imóveis. Além do risco de inadimplência no geral, é importante ficar atento principalmente com escolas, faculdades e hospitais, pois são inquilinos bastante arriscados.
Qual o FII mais barato hoje? ›O fundo imobiliário do segmento de escritório Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11) se tornou um dos FIIs mais baratos do mercado, de acordo com relatório da Órama Investimentos. O XP Properties (XPPR11) se mantém no topo do ranking.
Quanto rende 20 mil reais em fundos imobiliários? ›| Capacidade de poupança | R$ 5 mil por mês | R$ 20 mil por mês |
|---|---|---|
| R$ 500 | 25,1 anos | 38,9 anos |
| R$ 1.000 | 18,8 anos | 31,9 anos |
| R$ 1.500 | 15,3 anos | 27,9 anos |
| R$ 2.500 | 11,5 anos | 23 anos |